欠发达地区如何开展“以房养老”

编者按：

我国自2014年7月1日起，在北京、上海、广州和武汉开展为期两年的老年人住房反向抵押养老保险（俗称“以房养老”保险）试点后，现已在全国范围全面展开。欠发达地区商业保险经营机构如何把“以房养老”落到实处呢？

□彭远汉 刘田旺

根据2014年6月23日原中国保监会发布的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，我国已从2014年7月1日起，在北京、上海、广州和武汉开展为期两年的老年人住房反向抵押养老保险（简称“反向抵押养老保险”、俗称“以房养老”保险）。试点两年后，现在全国范围全面展开。“以房养老”旨在鼓励保险业积极参与养老服务业发展，探索完善我国养老保障体系、丰富养老保障方式的新途径。因此，加速推进“以房养老”保险产品具有现实意义。然而，截至2020年底，全国参保“以房养老”保险的老人不足200名。为了更好地开展“以房养老”保险业务，尤其是在欠发达地区，商业保险经营机构要高度重视，认真对待，多措并举，开拓进取，把好事办好，实事办实。

欠发达地区开展“以房养老”保险的瓶颈

众所周知，在北、上、广、汉开展为期两年的“以房养老”保险试点的优势在于，北京、上海、广州作为一线城市，经济较为发达，保险市场相对较为成熟，老龄人口数量较多，房地产市场容量较大；武汉和北京均已有保险公司投资兴建养老社区，可在“以房养老”保险和养老社区的结合上开展一些尝试和探索。对此，原中国保监会非常慎重，设立了2年的试点期，希望通过试点的方式积累经验，进一步明确相关监管要求，研究解决存在的问题，推动“以房养老”保险业务在我国的健康发展。而笔者所在的江西省景德镇市地处欠发达地区，开展“以房养老”保险的主要瓶颈是“两大两多”（即：地区差别大、面临风险大、影响因素多、等待观望多）。

一是地区差别大。欠发达地区普遍房价不高，可用于抵押养老房产价值有限。“以房养老”保险受多方面因素影响，需要接受市场检验。尤其是在地处欠发达的景德镇地区，新售商品房价处于全省乃至全国较低水平，每平方米大概在5000元左右，而发达的大中城市房价均在2万元以上，是我们的四倍多。按景德镇市一户两位老人拥有100平方米商品房计算价值在50万左右，以20年计，所获得养老金不超过2000元/月，只能是给予生活一些补充，而所承受的压力却相当巨大。房价的低廉，加之人们的思想观念、消费水平和地理环境差别大，开展“以房养老”保险难度较大。对保险公司和老年人来说，实际推行和市场接受度还在观察当中。如一家事业单位退休多年的袁先生，有稳定的退休金，在人民广场旁有一套房子，他认为“以房养老”保险难以接受，“以房养老”保险跟现在的观念有差距，“以前大家都说养儿防老，虽然现在看起来这不一定可靠，但是还是会把房子留给儿孙，不会接受把房子交给保险公司处理这种办法。”由此看来，“以房养老”保险需针对“高房价的城市、高潜质的房屋、高素质的老人”才有市场。

二是面临风险大。欠发达地区高端金融管理人才欠缺，对存在诸多不确定风险隐患的新业务管控较难。景德镇市一业内人士谈到，由于“以房养老”保险产品给付期长（其存续期通常需要跨越老人退休至生命终止的整个时期），产品设计复杂（需要综合考虑保险、金融、房地产三个行业的特点），从而使得“以房养老”保险业务比其他保险业务面临更多的风险因素，具有更高的不确定性。保险公司开展“以房养老”保险业务，不但要面临较为突出的利率风险、房价波动风险、长寿风险、现金流风险等业务风险；而且还要面临政策法律风险、道德风险等诸多风险的挑战；在各类风险因素中，最为显著的是长寿风险、房价波动风险和利率风险。

三是影响因素多。欠发达地区观念较为封闭，能够接受“以房养老”保险新生事物的人群不足。欠发达地区“以房养老”保险具有受众范围相对较小、个性化特征明显和逆向选择等特征，从而使得通过大数定律分散风险的可能性降低，由于我国资产证券化市场发展相对滞后，正向住房抵押贷款证券化产品MBS尚且处于试点阶段，更何谈先要有反向抵押市场的发展作为基础的反向抵押贷款证券化产品，这无疑大大压缩了保险公司通过风险分散获得风险回报的空间。

四是等待观望多。欠发达地区亲情较重，“以房养老”保险难过子女关。景德镇市本地一80后市民小杜表示，如果可以假设的话，他不支持父母以这种“以房养老”保险方式养老，一方面他认为父母养育自己非常辛苦，他会照顾父母；另一方面他觉得房子应该是家庭的传承，“以房养老”保险这种“倒按揭”对有孩子的家庭来说值得商量。所以，老年人是否愿意用一生最重要的房产资产抵押来换取自己体面的老年生活，除了要突破传统家庭观念(如“养老靠儿”“但存方寸地，留与子孙耕”的传统思想)的束缚外，还取决于老年人对自有房产价值的预期，以及将房产价值与自己所能获得的养老年金所进行的对比。出于对自身权益受到侵害等风险的担忧，老年人对“以房养老”保险态度谨慎，缺乏购买的热情也就在所难免。

欠发达地区开展“以房养老”保险的对策

虽然景德镇市地处欠发达地区，但也要找准定位，补齐短板，开展好“以房养老”保险工作。一方面，监管部门要设法激励保险公司积极愿保、激活老年人自愿参保的意愿，设计出“因地因人制宜”和“适销对路”且充分保障老年人权益的保险种类；另一方面，保险经营机构要多措并举，多方联动，最好的办法是要开发出让老年人觉得“物有所值”及“保险没问题”的“好”险种，并创新服务到位。

1、准备工作要充分全面到位。“以房养老”保险工作的关键点在各县（市、区）、重点在城市，难点在社区，要详细制定准备工作方案，抓住节点，找准突破口，稳步推进。保险经营机构首先要切实采取有效措施，集中时间、集中人员、集中精力，做好推动“以房养老”保险工作的准备，真正实现把人落实到事上，把事落实到人上。其次要事先加强销售行为和销售过程管理，做到投保年龄符合要求、投保资料真实准确、投保房屋产权清晰、房产评估公正透明、法律调查尽职尽责、合规经营风险可控；明确参保客户范围和条件，做好客户甄别，不得向不符合相关要求的客户推介“以房养老”保险业务；对消费者进行签约前辅导，全面、客观、准确介绍“以房养老”保险业务模式、特点、风险及合同条款相关内容，并进行“以房养老”保险退保赎回价值演示，确保消费者正确理解“以房养老”保险产品及自身的权利义务。特别是保险经营机构要强化服务，在提升“以房养老”保险理赔服务和公信力上下工夫，出台优化“以房养老”保险理赔流程、简化“以房养老”保险理赔手续和公开“以房养老”保险服务信息等措施，做到“三满意”（政府满意、客户满意、公司满意）。

2、宣传工作要广泛深入到位。开展“以房养老”保险，不仅可以将社会存量资产转化为养老资源，有利于丰富养老保障方式，增加老年人的养老选择；而且也有利于保险业发挥在风险管理、资金管理等方面的优势，更好地参与养老服务业发展。因此，保险经营机构要科学制定宣传方案、广泛深入宣传发动、认认真真解惑答疑、营造浓厚舆论氛围，是顺利推进做好“以房养老”保险工作的基础和关键。客观地讲，现在保险产品比较多，既有政府公益保险产品，也有商业保险产品，加上保险理赔工作中存在的服务缺陷问题，人民群众对推行“以房养老”保险工作难免有抵触情绪。而“以房养老”保险又是一项新生事物，社会认可度和接受度有待提升。有鉴于此，保险经营机构要客观公正地开展业务宣传，做好消费者教育，如实介绍该业务在丰富养老保障选择、提升养老保障水平等方面的积极作用，明确提示消费者抵押房产的后续评估、管理和处置情况，不夸大房产增值在提升养老金领取水平方面的作用。要切实抓好保险政策、保险知识的宣传工作，集中时间，抓好“以房养老”保险宣传工作。充分利用各种宣传媒体，广泛宣传“以房养老”保险的重要意义，让人们改变养老观念，增强群众的认知度，使人民群众实实在在地感受到参与保险的实惠和益处，形成“以保险促信赖、以信赖助参与、以参与保养老、以养老促维稳”的良性循环格局。

3、方案工作要具体详细到位。保险经营机构要周密制订实施方案，扎实做好各方面的充分准备。要舍得人财投入，积极拓宽渠道，找准主攻方向，确保工作实效。一要坚持群众自愿参保。保险经营机构在推进“以房养老”保险时，要坚持群众自愿参保原则，尊重群众意愿，决不能强制命令、强行摊派。只有通过深入广泛持久的有效宣传，使广大群众积极主动参与“以房养老”保险工作。二要争取政府支持引导。“以房养老”保险工作是一项系统工程，涉及方方面面，各地、各部门要积极主动，协同作战，多方联动，形成整体合力。各级税务、银行、住建、土管、民政、老龄办等相关部门要将“以房养老”保险工作纳入日常工作的总体规划，切实加强组织协调，协调成员单位共同推动“以房养老”保险工作，把更多的社会力量整合进来。三要提高工作质量。因为“以房养老”保险业务以老年人为客户，业务涵盖面广、流程复杂、期间较长。保险经营机构要加强业务培训，既要在房产评估、抵押、后续管理等方面秉持公平公正原则，严格执行法律规定及合同约定。又要产品条款简单易懂，业务流程规范可行，使投保老人便于理解和接受。四要进一步提升服务水平。保险经营机构要顾全大局，立足实际，坚持公平守信，依法合规经营，切实履行保险责任，保障消费者合法权益。

4、保障工作要明晰落实到位。银保监机构要及时指导保险行业协会建立“以房养老”保险销售人员资格考试制度。保险经营机构要严密制定“以房养老”保险组织方案，严格加强对销售人员资质的管理，要根据自身情况，主动建立“以房养老”保险销售人员管理制度，明确销售人员资格条件，建立培训及考核制度。承保时，要通过录音、录像或第三方见证等方式增强合同签订过程的公平性、公正性，确保合同体现各方真实意思表达，结合老年消费者的消费习惯和特点，找准切入点，加强沟通与交流，对与消费者自身权益有关的信息，做好披露工作，向客户披露“以房养老”保险相关信息，充分保障消费者的知情权。同时要不断研究解决“以房养老”保险推进过程中遇到的新情况、新问题，体现保险的社会公益性，积极服务群众。

（作者单位：江西省景德镇市金融学会）